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02.2019

北京有限公司競爭性住房銷售兩極分化

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近日,“中國商報”記者走訪了多個商品房有限價格地區,據了解,項目銷售情況呈現兩極分化。三四環附 近限價商品房處於開放或基本售罄的狀態,而五六環附近的拆遷率相對較低。

數據顯示,2018年,北京市限價商品房共售出4530套,市場退市率為24%,整體退市率僅為11%。

今年1月,朝陽區推出了兩個不受限制的地塊,土地市場松動的聲音接連不斷。業內專家認為,限價商品房屬 於北京的主要產品類型,許多公司目前沒有動力購買這塊土地。如何降低征地成本,消除企業占用土地的問題, 是一個亟待解決的問題。價格有限的商品房,共享房產住房,集體土地出租房和普通商品房需要合理劃分為統一 協調發展的比例。

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銷售狀況兩極分化

自2016年底以來,北京住房市場已形成了大量限價商品房地塊。限定房價商品房是指在土地出讓環節中“限 定房價競爭地價”,即開發商在取得土地時,限定了最高售價和平均售價。

2018年年中,限價商品房項目開始集中於市場。數據顯示,2018年,北京新住房市場共有39個限價商品房項 目獲得預售證,累計供應量25000套,其中36套去年開始交易。

自限價商品房上市以來,大部分項目都被貼上了“小面積、低價格”的標簽,因為大多數項目都需要實 施“70-90”政策,即在剩餘的住房規模上,除了建造可負擔得起的住房外。住房面積在90平方米以下的平面型 建築面積所占比例應達到70%以上。

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但高供應並沒有帶來高銷量。據記者了解,雖然第一個限價商品房項目進入市場,但在海福政府開業當天, 194套房已售罄,但開始進入限價商品住宅項目的銷售額市場開始下滑。有關數據顯示,2018年北京共售出4530 套限價商品房,進入市場的比例僅為24%,整體拆遷率僅為11%。截至2018年底,限價商品房庫存為2萬套,去 化周期約為3年。

近日,記者走訪了大興、石景山、豐台等地區的多個限價商品房項目,發現同一地區擠入市場,同質性明顯 ,部分地區集中到市場3000多個房源,導致購房者的高選擇性,從而延長了購房時間。電子采購周期,也加劇了 買家的觀望心理。以石景山市為例,石景山市大部分限價商品房項目集中在五裏沱地區。萬科翡翠山蕭、綠城西 福海棠、遠洋五裏春秋三個項目非常接近,交通、購物等周邊配套設施大多處於“共同狀態”。戶型也集中在90 平方米到130平方米的三四套住房中,平均每平方米價格波動在5萬元左右,裝修精美,送貨上門。

限價商品房項目在中轉站、金元區、彝族區等兩個項目都接近何莊地鐵站。中央銀行由金融街、海洋街和第 一街聯合建造,另由海洋和金融街聯合建造。這兩個項目在質量和外圍支持方面的差異相對較小。投資項目位於 西路與街道交彙處,這三個項目的平均價格約為55000元/平方米,並移交給房屋。戶型集中在80平方米到130平 方米的二到四套住宅,比較齊全。

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首席分析師郭毅認為,限價商品房項目的供應過於集中,尤其是小面積的供應過於集中,遠遠超出了該地區 的需求承載能力。限價商品房產品過於同質化,基本限於“70m 90”的政策,90平方米的產品沒有太多的可供選 擇的規劃,基本上大部分開發商選擇在90平方米內做小3套住房,所以產品沒有本質的區別。少數開發商已經制 作了90平方米的兩套住宅,但從市場上看,也通過不同的產品達到不同的需求。所以從目前的角度來看,90平方 米以下的小戶型,在產品上,供過於求的狀態。

 郭毅進一步表示,限價商品房項目的總價格非常接近,同一環形位置的總價格基本相同,這已經引起 了買家范圍的擴大,以前的買家可能是根據區域需求選擇項目,現在基本上是北京的一個項目。因此,這些項目 之間的整體差異很小,基本上處於五環線的位置,也使買家處於虧損狀態。這導致了長期購買,限價商品房的交 易期延遲了。

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發表於2019.2.25
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