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05.2019

小戶型處於產品均質化和供過於求的狀態

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2月25日下午,北京土牌市場迎來了春節後的第一拍,土牌現場延續了春節前的火熱局面。同日,經過38輪招標,中海以44.4億元的成交價和21.64%的溢價率接管了大興市英海鎮。

大興區映海鎮地塊為F1混合公共建築用地,A33個基礎教育用地,S32公交車站設施用地,建設用地面積約79300平方米。上市轉讓的起價約36.5億元,以“五環一級”的形式提供。

根據上市文件的要求,包裹轉讓中商品房的平均售價不超過55128元/平方米,最高銷售單價不得超過57884元/平方米。

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中國海、金地電力建設+山西建設等三家企業及聯合體參與投標。截至開拍前,該地塊已收到三份網上報價,最高報價為36.87億元。

投標開始了,黃金領先。除渤海地外,金迪還參加了同日Daxing Huangcun出售的土地的拍賣,可見該地為1億元。在金地舉起牌後,中海舉起牌,雙方粘在一起11發。Shanxi Jiantou加入了。最後,它經曆了38輪競標。該地塊以人民幣44.4億元,溢價21.64英鎊;

最近,記者走訪了大興、石景山、豐台等一批限價商品房項目,發現同一地區市場集聚、同質化現象明顯,部分地區集中在3000多套住房市場,買家選擇性較高。從而延長了購房周期,也加劇了購房者的觀望心理。以石景山為例,石景山限價商品房項目大多集中在烏裏托地區,萬科翡翠山曉、鹿城西府海棠、海洋五裏春秋三個項目相距甚近。交通、購物和其他周邊配件都處於“公共狀態”。而戶型也集中在90平方米至130平方米左右的三、四間,平均價格在5萬元/平方米左右波動,裝修精美,交貨期短。

和碩首席分析師郭毅認為,限價商品房項目的供應過於集中,尤其是在遠遠超過該地區需求承受能力的小地區。限價商品房產品過於同質化,基本局限於“七九十”政策。對於小於90平方米的產品,規劃的空間不大。基本上,大多數開發商選擇在90平方米內建造三棟小房子。所以在產品上沒有本質的區別。少數開發商已經造了90平方米的兩套房子,但從市場失活的角度來看,通過不同的產品需求沒有差別。因此,從整體上看,90平方米以下的小戶型處於產品均質化和供過於求的狀態。

有意居屋申請2019的人士可以留意5月的日子,因為房委會將會在2019年5月開始接受新居屋和「白居屋」的申請。截止接受申請後,將會在8月進行攪珠。被抽中的人士可在11月開始揀新居屋,而「白居二」被抽中的申請人士將會在12月收到批准信。

郭毅進一步表示,限價商品房項目的總價非常接近,而同一環線的總價幾乎相同,這導致了購房者選擇范圍的擴大。以前,買家可以根據地區需要選擇項目,但現在基本上是整個北京在選擇項目。所以總的來說,這些項目差別不大,基本上都在五環線的位置上,這也讓買家蒙受了損失。這導致購房周期延長,限價商品房交易周期延遲。

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發表於2019.5.24
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