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07.2019

香港樓市冷風吹頻

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  明年香港房價或下跌10%的納米建築可能成為負資產。

  香港樓市冷風吹頻,成交量減少繼續出現。

  太古城是香港島Qu魚湧的一幢大型物業,長期以來一直被視為香港物業市場的風向標。眾所周知,它抵抗中產階級的墮落。不過,這片藍籌股近期也開始承壓房價.

  “太古城一個實用面積723平方呎的三房單位,業主11月初放盤,當時叫價1600萬港元,經兩次議價後最終降價約180萬港元,以1420萬港元將單位售出,折合平均實用呎價19640港元。中原地產太穀市高級區域業務經理張光耀透露。

  “香港樓市正進入調整期,預期未來12-18個月仍會繼續調整。萊坊(Knight Frank)的執行董事、估值和咨詢主管表示,林浩文人表示。

  然而,林浩文並沒有預料到1997年的“懸崖”下跌,香港領先的開發商持有更多的貨物,“所以供應不會急劇增加,房價也不會大幅下跌。”住宅物業價格會先下跌,然後在明年穩定下來,整體跌幅約為10%。外部政治經濟不穩定、股市波動等宏觀因素,將影響買家在市場中的情緒,尤其是奢侈品買家,從而成為影響樓市表現和調整的重要因素。”

  林浩文指出,房地產市場有拐點,加息,空置稅和其他因素的組合。 “香港開發商將在推動戰略中脫穎而出。由於港島土地供應量較低,2018 - 2022年供應的總供應比例將減至5%。因此,開發商將更不願意在港島上出售,而在集中供應元朗,將軍澳等地區。將采取諸如輪換等商品的策略。”

  他說:“鑒於物業市場的不明朗因素日益增加,加上發展商傾向保守,他們在競投時會更具選擇性和策略性,不會過於激進,土地價格預計在未來12個月內會下跌5%至10%。””他表示。

  近年來,由於香港金融管理局出台了多項反周期措施,收緊按揭貸款,提高首付比例,導致二手房市場成交量大幅下降。根據政府數據,住宅成交量自6月份以來一直在下降,9月份二手房交易量較上年同期下降了52%。

  中原地產研究部高級聯席董事黃良升表示,11月份二手私人住宅目前僅錄得781宗成交,金額達到70.79億港元。預計11月整體二手成交僅為約1800宗,金額為160.0億港元,後者將創32個月新低;此外,曾經一度火爆的新盤市場成交亦不斷萎縮,預計11月整體新盤成交約有850宗,成交金額跌至100億港元,預計環比分別下跌63.6%及53.4%。

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  負資產個案或出現

  1997年10月,亞洲金融風暴蔓延至香港,股市崩潰。香港樓價急跌70%,導致超過100000名業主轉為負資產(物業市值較原先購買物業的按揭貸款為低)。這種事還會再發生嗎?

  “當時,大部分樓市都是投機,但香港樓市主要是自給自足,金管局的所有措施都是收緊按揭。如果樓價繼續下跌,部分按揭貸款不足200平方呎的“奈米大廈”,以及新界一些在上一段期間樓價過高的小型單位,這些業主的現金流量是相對緊張的。可能會出現負資產的情況。”歐陽捷向21世紀經濟報道表示。

  自2015年以來,開發商提供的“高到數字一鍵”(對於新建築的買家來說,開發商提供的貸款比例很高,通常高達90%的貸款,而首付款的比例僅為10%)層出不窮。許多開發商的金融公司借此機會推出“高成一個接一個”的服務來吸引這些買家,為他們提供無壓力測試、無收入證明,甚至高達95%的抵押貸款。

  根據經絡按揭轉介研究部及土地注冊處資料,今年5月由開發商提供的期房按揭貸款占比曾升至32.9%,環比激增逾五倍,而第二季度開發商提供的按揭樓貸款比例達到17.4%,同比增加40%並創有紀錄以來的新高。

  林浩文坦言:“2015年香港樓價曾出現約15%的跌幅,但政府並未采取任何措施,因此這輪樓價的調整幅度如果在15%以內,政府只會視為正常調整。如果超過這種下降,政府可能會考慮首先調整首期付款比率和壓力測試,然後考慮調整稅收措施。”

  香港金管局總裁陳德霖11月5日在立法會財經事務委員會會議上表示,2015年10月樓市在六個月內累跌11%至13%,但其後掉頭回升。他說:“由於只有數星期的數據,樓市仍未確定進入下跌周期,政府會繼續監察樓價、成交量及經濟基調。””

  他指出,香港樓價已從今年8月起回落,根據差餉物業估價署的數據,在今年第三季樓價累計下跌1.5%,同期中原城市領先指數亦累跌2.6%,然而,他暗示,當確認樓市下行周期後,可以適當、陸續放松有關措施。

  辦公市場同步降溫

  一直以來,香港的寫字樓市場和住宅市場都緊隨其後。“由於股票市場反映了全球經濟的不確定性,公司正在放慢擴張計劃,許多公司不願支付高昂的寫字樓租金,特別是對中環的租戶。””明年港島區的寫字樓租金將下跌1%-4%。香港區商務部高級主任劉柏汶坦言。

  她說,近年來,香港寫字樓的需求主要來自中資金融機構,並且共享辦公平台,近期中央房租已經達到頂峰,許多大公司都搬到了采石場,“中央腳租180元或以上的寫字樓租金見壓。”

  根據萊坊的數據顯示,目前中環寫字樓的平均每月租金為146港元/平方呎,然而國際金融中心(IFC)、長江中心這類標志性的寫字樓每月租金則達到199港元/平方呎。相比之下,灣仔、銅鑼灣、鰂魚湧的寫字樓租金則分別為80港元/平方呎、84港元/平方呎、53港元/平方呎。

  因此,劉柏汶預測,由於中環租戶遷離,銅鑼灣、灣仔及魚湧的租金會穩定下來。近年來,許多中央企業也轉租了尖沙咀。預計九龍辦事處的租金將會升級。

  櫻之不動產(Sakura Japan property)指出,根據新耐震法,1981年後的物業要達六級耐震,2000年後落成的物業更達七級耐震,最新型的建築物已達到免震級別。

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發表於2019.7.18
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