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03.2019

多元化助力房企估值提升

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  2019年初至今,多地因城施策微調政策。此外,中國證監會加快批准步伐,一批住房企業債務申請獲得批准,再加上央行全面下調標准。在這種背景下,房地產行業繼續上漲,市場出現複蘇跡象。

  行業分析師認為,雖然資本回升,但房地產上市公司的估值也在回升。隨著產業集中度的提高和大型住宅企業多元化的趨勢,預計未來住宅企業整體估值水平將進一步提高。

  A股房企全線上漲

  3月份以來,由於資本市場回暖,地產股在H股和A股繼續集體保持著強勢。尤其是A股房企,在2月份連續大漲,幾乎所有的A股房企都實現了上漲。

  克而瑞地產研究中心的統計數據顯示,H 股方面,2018 年 12 月上市的萬城控股在 3 月份的股價表現較為突出,單月漲幅達到了 53.91%。主若是得益於2月26日至28日三天的大漲,其中27日的漲幅甚至到達了23.4%,從而拉動了企業在二月的股價。

  在A股房企方面,市北高新在進入2月份之後幾乎保持了全月的漲勢,尤其是在2月最後幾個交易日的連續漲停拉高了股價,雖然在28日上演了“天地板”,然而其單月漲幅仍然高達%。

  克勞利房地產研究中心(Crawley Real Estate Research Center)研究員朱一鳴分析顯示,2018年,作為支柱產業的房地產業也面臨嚴峻挑戰。在 " 限價 "、" 限購 " 等一系列的政策調控背景下,房地產行業發展的環境日趨嚴峻,其在資本市場中的表現也不免受到影響。

  根據市場數據計算,2018 年初至年末 A 股房地產板塊下跌 33.5%,相較於 2018 年下半年的低迷態勢,2019 年初至今房地產板塊上漲 16.9%,市場行情回暖跡象明顯。

  在這樣的情形下,房企市值水平也得到明顯回升。以銷售規模達千億的30家規模房企為代表,截止今年2月25日,今年超過三分之二的房企市值出現回升。其中,市值回升最顯著的是富力地產,增長 26.6%,較 2018 年全年增加了 56.2 個百分點。

  朱一鳴表示,在資本市場上,除了市值的漲跌在一定程度上反映了企業的經營狀況外,企業估值也是市場對企業未來預期的重要指標。在資本市場升溫的形勢下,隨著市場的日益關注和活躍,估價一方面作為住房企業投融資需求對等的基礎,另一方面作為資本方收緊安全邊際的重要依據,其重要性也尤為突出。很明顯。

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  “盡管房地產行業在中國已經發展成為支柱產業,但其在資本市場的估值,特別是與其他行業相比,處於較低水平。”朱一鳴說,一方面由於房地產行業屬於周期性行業,且受政策引導性較強,在2018年經濟下行以及房地產行業出台限制性政策不斷的情況下,估值難免受到影響;另一方面,大規模政策調控對房地產發展產生一定抑制作用,導致部分房企的潛在價值尚未被挖掘,存在一定程度的低估。

  住房公司和房地產企業在香港上市

  3月15日,濱江服務正式登陸港交所,成為港股上市的第12家物業服務企業。15日收盤時,濱江服務報收7.32港元/股,市值19.52億港元,市值位列港股上市物業服務企業第9位。

  克而瑞方面的統計數據顯示,截至3月上旬,在港交所等待IpO的房企有海倫堡地產、中梁控股、奧山控股以及萬創國際四家。在房企旗下物業管理公司方面,3月4日,藍光發展旗下的物業公司藍光嘉寶服務向港交所遞交了上市申請。3月15日,濱江服務正式登陸港交所,成為港股上市的第12家物業服務企業。奧園健康生活於2019年3月18日在聯交所主板上市。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對《每日經濟新聞》記者表示,直接在A股市場上市物業板塊,容易形成資金內部轉移的風險,而在兩個不同的資本市場上市,相對會更加獨立。

  2月26日,2019年人民銀行金融市場工作會議上表示,要多措並舉促進聲譽債刊行,穩步生長資產證券化,同時要加強房地產金融謹嚴辦理,落實房地產市場平穩安康生長長效機制。。業內分析認為,對於房企融資而言,這意味著資產證券化類的融資將會繼續成為政府的支持方向。

  本月26日,德信中國在港交所掛牌上市,是2019年首家成功停止IpO的內房企,每股出售價2.8港元,按該出售價計較,經扣除公司就全球出售應付的承銷費、傭金以及估量開支,全球出售所得金錢淨額估量約為13.73億港元。

  此後的 3 月 6 日,銀城國際也正式在港交所掛牌,根據銀城國際的發售結果公告,企業全球配售 3.54 億股,每股發售價 2.38 港元,集資淨額約為 7.705 億港元。

  此外,在增發配股方面,中糧地產於 2 月 21 日宣布計劃以發行股份的方式向明毅收購其持有的大悅城地產 91.34 億股普通股股份,發行股份的數量為 21.12 億股,發行股份價格為 6.84 元 / 股。

  合理多元化助力房企估值提升。

  而在期後3月1日,中糧地產公布揭曉完成了資產重組,大悅城地產已成為中糧地產控股子公司,而中糧地產則將公司名稱變換為大悅城控股集團股份有限公司,同時公司證券簡稱則由中糧地產變換為大悅城 。本次中糧地產和大悅城的合並重組,直接使得中糧地產的公司資產、業務構造等產生了重要變化,形成了室第、商業地產、酒店、物業辦理等多個業務板塊,推進了企業業務的多元化。

  6.合理多元化助力房企估值提升。“根據朱一鳴項分析,在房地產行業日益成熟的發展趨勢下,前100名房地產企業中有三分之二已經參與了多元化經營。從“房地產+”入手,通過上下遊產業鏈,探索多元化發展的嘗試,可能成為提高住宅企業價值評估的重要途徑。

  從國內情況來看,以TOp30房企中估值最高的中南置地為例,其在穩抓地產主業的同時,從商業、旅遊、特色小鎮,到物業、文教、園林等,已基本形成了一定規模的全產業鏈,在尋求新利潤增長點的同時協同房地產主業增強競爭力。

  近年來,房地產企業多元化的探索並不少見。2019 年 1 月 21 日,碧桂園董事局主席楊國強表示,碧桂園將在做強主業的同時轉型升級,向高科技大型綜合企業闊步邁進。未來的三個重點分別是:地產、農業、機器人。此外,萬科、遠洋等企業業態已經涵蓋住宅、長租公寓和養老等多種類型。恒大、融創中國在把持主業的同時也分別在嘗試健康、文體、汽車等業務轉型。

  朱一鳴進一步表示,大規模房企在未來的估值有望進一步提高。隨著我國房地產業的發展,合並重建和兩極化進程加快,產業集中度不斷提高。“龍頭企業在征地,融資和規劃布局方面具有明顯的競爭優勢。在規模經濟和安全的雙重護城河下,其未來的發展前景和企業價值也受到市場的青睞。”

  "中指院相關分析人士表示,預期 2019 年房地產市場整體趨勢不會因此改變,房企融資市場依舊 " 穩 " 字當頭。

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發表於2019.3.25
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